La plus-value immobilière Calcul, fiscalité et nouvelles règles en 2025
La fiscalité des plus-values immobilières est un enjeu majeur pour les investisseurs immobiliers. Avec la Loi de Finances pour 2025, une modification importante a été apportée au calcul de la plus-value pour les biens en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l'imposition lors de la revente.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Elle est imposable dans la majorité des cas, sauf exonérations spécifiques.
❑ Cas d’imposition de la plus-value
La plus-value est imposable lorsque la vente concerne :
➔ Une résidence secondaire.
➔ Un bien locatif (meublé ou non).
➔ Un terrain à bâtir.
➔ Certains biens détenus en société (SCI, SARL de famille).
❑ Cas d’exonération
La plus-value est imposable lorsque la vente concerne :
➔ Vente de la résidence principale.
➔ Détention du bien depuis plus de 30 ans (exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux).
➔ Vente d’un bien de moins de 15 000 €.
➔ Vente par un retraité ou une personne invalide sous conditions de revenus.
➔ Vente à un organisme de logement social.
Nouveau calcul de la plus-value en location meublée (LMNP et LMP)
L’un des avantages du statut LMNP est la possibilité d’amortir certaines dépenses liées au bien immobilier (bâti, mobilier, travaux).
En LMNP, plusieurs composants du bien immobilier peuvent être amortis, notamment :
Le bâti
(hors terrain)
généralement sur une durée de 25 à 40 ans
Les équipements
(cuisine, meubles, électroménager)
amortis sur 5 à 10 ans
Les travaux de rénovation
éligibles à l’amortissement
Jusqu’à présent, la plus value en LMNP était le régime classique de la plus-value des particuliers vu ci-dessus, et les amortissement pratiqués en location meublée non professionnelle n’impactaient pas le calcul de la plus-value lors de la revente.
Réforme de 2025 : Réintégration des amortissements
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les amortissements déduits au fil des années devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value brute (avant les abattements pour durée de détention). Cela signifie que le prix d’acquisition sera diminué du montant des amortissements pratiqués, augmentant ainsi la plus-value brute.
Cette réforme entraîne une imposition plus lourde pour les investisseurs ayant amorti leur bien et qui revendent leur bien avant de profiter de tous les abattements pour durée de détention.
Exceptions pour certaines résidences gérées
Les résidences gérées (étudiantes, seniors, de tourisme, d’affaires) bénéficient d’une exception à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
❑ Pourquoi cette exception ?
Contrairement aux locations meublées classiques, ces biens sont exploités via un bail commercial de longue durée signé avec un gestionnaire professionnel. Ils offrent des services spécifiques et suivent un cadre fiscal différent, ce qui les exclut de la réforme introduite par l’article 24 du PLF 2025.
