Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : Une Nouvelle Opportunité pour les Investisseurs
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif conçu pour faciliter l’accès au logement des ménages aux revenus intermédiaires. Trop élevés pour prétendre à un logement social mais insuffisants pour se loger facilement sur le marché privé, ces foyers bénéficient ainsi d’une alternative abordable dans les zones tendues.
Depuis le 1er janvier 2024, le LLI, qui était jusqu’alors réservé aux sociétés soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS), est désormais accessible aux personnes morales en général, notamment aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR). Ce changement ouvre la porte à de nouvelles opportunités pour les investisseurs en immobilier neuf.
Pourquoi s’intéresser au Logement Locatif Intermédiaire ?
Un dispositif attractif pour les investisseurs
Les investisseurs bénéficient de plusieurs avantages fiscaux :
- TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % pour les logements neufs en LLI.
- Exonération de la taxe foncière pendant 20 années.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 15 ans à un locataire qui en fera sa résidence principale. Les loyers sont plafonnés en € par m² selon les zones géographiques, selon un barème réactualisé tous les ans.
De plus, le locataire devra respecter des plafonds de ressources. En fait, il s’agit ni plus ni moins des mêmes conditions de location attachées à la loi Pinel, et qui ont montré depuis plus de 10 ans qu’elles n’étaient absolument pas contraignantes pour les investisseurs.
Les SCI à l’IR : Une Nouvelle Opportunité d’Investissement
Contrairement aux SCI à l’IS, ces structures bénéficient d’une fiscalité transparente, où chaque associé est imposé directement sur sa part des bénéfices.
Pourquoi passer par une SCI à l’IR ?
- Éligibilité au LLI : Depuis 2024, les SCI à l’IR peuvent désormais bénéficier du régime du Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
- Transmission patrimoniale facilitée : Permet de transmettre progressivement des parts aux héritiers.
- Optimisation des droits de succession : il est possible de démembrer les parts de la SCI et de transmettre la nue-propriété des parts à ses enfants par exemple.
- Gestion patrimoniale souple : Idéal pour la détention de biens en évitant les contraintes de l’indivision classique.
- Gestion adoucie : comptabilité et formalités réduites au maximum.
- Déduction des charges : Possibilité de déduire les intérêts d’emprunt, les travaux et autres charges foncières.
- Plus-values des particuliers : les associés sont soumis au régime des plus-values des particuliers en cas de vente, et bénéficient à ce titre des abattements pour durée de détention.
A noter que la SCI à l’IR est non compatible avec la location meublée. Ainsi, il sera nécessaire de passer par une SCI à l’IS, ou une SARL de famille par exemple pour bénéficier du régime meublé et pouvoir amortir le bien.
