Exonération temporaire des droits de donation pour l’achat d’un logement neuf ou pour la rénovation énergétique
L’article 19 ter de la loi de finances 2025 marque une avancée significative pour le soutien au marché immobilier en France. Ce dispositif, qui rétablit l’article 790 A bis du code général des impôts, permet aux familles de transmettre une partie de leur patrimoine à leurs descendants en bénéficiant d’une exonération temporaire des droits de donation.
Un dispositif incitatif pour soutenir l’immobilier
Ce dispositif vise à :
- Faciliter l’accession à la propriété des jeunes générations en encourageant l’achat d’un logement neuf.
- Encourager la rénovation énergétique des logements en finançant des travaux éligibles aux aides existantes.
- Optimiser la transmission du patrimoine familial en permettant aux donateurs d’aider financièrement leurs proches sans fiscalité.
Qui peut donner et combien ?
Les donateurs :
➔ Parents, grands-parents, arrière-grands-parents.
➔ Oncles et tantes (si le bénéficiaire n’a pas de descendance).
Les bénéficiaires :
➔ Enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants.
➔ À défaut, neveux et nièces.
Montants autorisées :
➔ 100 000 € maximum par donateur.
➔ 300 000 € maximum par bénéficiaire.
➔ Exonération totale des droits de mutation sous réserve du respect des conditions d’utilisation des fonds.
Comment utiliser les fonds pour bénéficier de l’exonération ?
- Achat d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
- Réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un bien lui appartenant et qu’il destine à être sa résidence principale.
Quelles obligations après l’achat ou la rénovation ?
➔ En tant que résidence principale du bénéficiaire.
➔En tant que bien loué à un tiers comme résidence principale, avec des règles spécifiques :
- Le loyer est librement fixé.
- Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.
⚠︎ Non-respect des conditions = remise en cause de l’exonération.
De plus, si le bénéficiaire a déjà profité d’autres avantages fiscaux pour ces dépenses (crédit d’impôt, prime énergétique), il ne pourra pas cumuler l’exonération de donation.
Exemples
Marie et Paul veulent aider leur fils Lucien à devenir propriétaire.
➔ Ils lui font chacun un don de 100 000 €, soit 200 000 € au total, sans payer de droits de mutation.
➔ Lucien utilise cet argent pour acheter un appartement neuf à 250 000 € en VEFA.
➔ Il complète avec un prêt immobilier de 50 000 €.
➔ Après la livraison, il habite l’appartement pendant 5 ans pour conserver l’exonération.
Si Lucien est déjà propriétaire
➔ A condition d’habiter le bien pendant 5 ans après travaux.
Lucien veut acheter un appartement neuf de 300 000 €.
➔ Ses grands-parents maternels lui donnent 50 000 € , et ses grands-parents paternels ajoutent 50 000 € , atteignant ainsi 300 000 € (le plafond par bénéficiaire).
➔ Lucien utilise cet argent pour financer son achat et complète avec un prêt immobilier de 30 000 € pour les frais d’acquisition et s’offrir une belle cuisine.
➔ Il habite l'appartement pendant 5 ans , respectant ainsi la condition pour conserver l'exonération.
Une mesure sous surveillance et financée par une taxe additionnelle
Le dispositif est temporaire et fera l’objet d’un rapport d’évaluation remis au Parlement avant le 30 septembre 2026. Pour compenser la perte de recettes fiscales, l’État instaurera une taxe additionnelle sur les produits du tabac.
